미분양 아파트 분양권 주택 수 포함 여부 정리

이 콘텐츠는 주관적인 내용이 포함되어 있습니다.

미분양 아파트 분양권

미분양 아파트 분양권 주택 수 포함 여부 정리

📋 목차

• 미분양 아파트 분양권이란?
• 주택 수 포함 여부 기준
• 청약 기준: 무주택 인정
• 취득세 기준: 다주택 포함
• 양도소득세 기준: 중과세 가능
• 종합부동산세 기준: 등기 전 미포함
• FAQ

 미분양 아파트 분양권이란?

미분양 아파트란 분양이 끝나지 않아 아직 매수자가 없는 아파트를 의미해요.

즉, 건설사가 공급한 아파트가 일정 기간 동안 계약되지 않으면 ‘미분양’ 상태가 되죠.

미분양 아파트 주택수

이런 미분양 아파트를 나중에 계약하는 경우, 미분양 아파트 분양권을 갖게 되는데, 이는 일반적인 분양권과 일부 세금·청약 기준에서 다르게 적용될 수 있어요.

 

그래서 중요한 점은, 미분양 아파트 분양권이 주택 수에 포함되는지 여부예요.

이는 취득세·양도세·청약·종부세 등 기준에 따라 다르게 해석될 수 있어요.

 

 미분양 아파트 vs 일반 분양권 비교

구분	미분양 아파트 분양권	일반 분양권
계약 시점	분양 후 남은 물량	초기 분양 시점
청약 필요 여부	필요 없음	필요
주택 수 포함 여부	기준에 따라 다름	기준에 따라 다름

 

즉, 미분양 아파트 분양권과 일반 분양권은 계약 방식과 적용 기준이 다를 수 있으므로, 주택 수 포함 여부를 정확히 이해하는 것이 중요해요!

 

 주택 수 포함 여부 기준

미분양 아파트 분양권이 주택 수에 포함되는지 여부는 적용 기준에 따라 다르게 해석돼요. 즉, 청약, 취득세, 양도소득세, 종합부동산세(종부세)기준마다 포함 여부가 다를 수 있어요.

 주택 수 포함 여부 기준

기준	포함 여부	설명
청약	❌ 미포함	분양권 보유해도 무주택자로 인정됨
취득세	✅ 포함	분양권을 취득하면 주택 수 포함
양도소득세	✅ 포함	분양권도 다주택자로 간주
종부세	❌ 미포함	소유권 등기 전까지는 세금 부과 안 됨

 

즉, 청약과 종부세 기준에서는 미분양 아파트 분양권이 주택 수에 포함되지 않지만, 취득세와 양도소득세에서는 포함됩니다.

 

 청약 기준: 미분양 아파트 분양권은 무주택으로 인정

청약 신청 시 미분양 아파트 분양권을 보유하고 있어도 ‘무주택자’로 인정돼요.

즉, 분양권 상태에서는 기존 주택이 없는 것으로 간주되므로, 특별공급(생애최초, 신혼부부, 다자녀 등) 신청이 가능하다는 점이 큰 장점이에요! 

 미분양 분양권이 무주택으로 인정되는 이유

• 분양권 상태에서는 실제 주택 소유권이 없기 때문
• 청약 시 주택 수 판단 기준은 ‘등기 여부’
• 따라서 미분양 분양권은 무주택자로 간주됨

 예시: 미분양 아파트 계약 후 청약 가능 여부

상황	무주택 인정 여부	청약 가능 여부
기존에 주택이 없는 상태에서 미분양 분양권 계약	✅ 무주택 인정	🔹 청약 가능
기존에 1주택 보유 중이고 미분양 분양권 추가 계약	❌ 무주택 아님	🚫 특별공급 불가능

 

즉, 무주택자를 유지하면서 추가 청약을 고려하는 경우, 미분양 아파트 분양권을 계약하는 것이 전략적으로 유리할 수 있어요!

 

하지만, 취득세 기준에서는 미분양 아파트 분양권도 주택 수에 포함된다는 점, 알고 계셨나요?

 취득세 기준: 미분양 분양권도 다주택 포함

청약 기준과 달리, 취득세 계산에서는 미분양 아파트 분양권도 주택 수에 포함돼요.

즉, 기존에 주택이 있는 사람이 미분양 아파트 분양권을 취득하면 다주택자로 간주되어 취득세가 중과될 가능성이 높아요.

미분양 아파트를 분양받아도 기존 주택이 있으면 취득세 부담이 커질 수 있으니 주의해야 해요!

 취득세 부담 줄이는 방법

• 기존 주택을 처분한 후 미분양 아파트를 취득하면 다주택자가 아니므로 취득세 중과를 피할 수 있어요.
• 조정대상지역이 아닌 곳에서 분양받으면 취득세율 부담이 낮아질 수 있어요.

 취득세뿐만 아니라, 양도소득세 기준에서도 미분양 아파트 분양권은 다주택자로 간주된다는 사실 알고 계셨나요? 

 양도소득세 기준: 다주택자로 간주

미분양 아파트 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 매도할 경우, 양도소득세 계산 시 다주택자로 간주될 수 있어요.

특히, 2021년 1월 1일 이후 개정된 세법에 따라 분양권도 주택 수에 포함되면서 양도세 중과 대상이 될 수 있어요.

 양도소득세율 (2021년 개정 기준)

주택 수	양도세율	적용 조건
1주택	6~45%	일반세율 적용
2주택 (조정대상지역)	+20% 중과	기본세율 + 중과세율
3주택 이상 (조정대상지역)	+30% 중과	기본세율 + 중과세율
분양권 양도	50~70%	보유 기간과 무관

 

즉, 미분양 아파트 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 매도하면, 기존 주택의 양도세가 중과될 수 있으므로 주의해야 해요!

 양도소득세 줄이는 전략

• 기존 주택을 먼저 처분한 후 미분양 아파트 분양권을 등기하면 다주택 중과세를 피할 수 있어요.
• 비조정대상지역의 주택을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있어요.
• 분양권을 바로 양도하면 양도세율이 높아지므로 보유 전략을 신중히 고려해야 해요.

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 종합부동산세 기준: 등기 전까지 주택 수 미포함

미분양 아파트 분양권은 소유권 이전 등기 전까지는 종합부동산세(종부세) 계산 시 주택 수에 포함되지 않아요.

즉, 분양권 상태에서는 종부세 부담이 없으며, 실제 등기 이후에만 과세 대상이 돼요.

 종부세 부과 기준

상황	종부세 부과 여부	비고
미분양 분양권 보유	❌ 부과 안 됨	소유권 이전 전까지는 과세 제외
미분양 아파트 등기 완료	✅ 부과	다주택자는 중과 가능

 

즉, 미분양 아파트 분양권을 보유 중이라면 종부세 부담이 없지만, 소유권 등기를 마친 후에는 다주택자로 간주될 수 있으므로 유의해야 해요.

 종부세 절세 전략

• 기존 주택을 먼저 처분한 후 미분양 아파트 등기를 하면 종부세 부담을 줄일 수 있어요.
• 부부 공동명의로 등기하면 1인당 공제금액이 늘어나 세 부담을 완화할 수 있어요.
• 종부세 과세 기준일(6월 1일) 이전에 주택을 처분하면 해당 연도 종부세를 피할 수 있어요.

 

❓ FAQ: 미분양 아파트 분양권과 주택 수 포함 여부

Q1. 미분양 아파트 분양권을 사면 무주택자로 인정되나요?

 

A1. 청약 기준에서는 무주택자로 인정되지만, 취득세·양도세 기준에서는 다주택자로 간주될 수 있어요. 따라서 청약을 고려할 경우 유리하지만, 세금 부담은 따로 계산해야 해요.

 

Q2. 미분양 아파트 분양권을 보유한 상태에서 기존 주택을 팔면 양도세가 중과되나요?

 

A2. 네, 양도소득세 기준에서는 미분양 분양권도 주택 수에 포함되어 다주택자로 간주되므로 기존 주택을 팔 때 양도세 중과가 적용될 수 있어요.

 

Q3. 미분양 아파트 분양권을 등기하면 종합부동산세를 내야 하나요?

 

A3. 네, 소유권 등기가 완료되면 주택으로 간주되어 종부세 대상이 돼요.하지만 등기 전까지는 종부세 부담이 없어요.

 

Q4. 미분양 아파트 분양권을 전매할 경우 세금이 어떻게 되나요?

 

A4. 전매제한이 풀린 후 매도할 경우, 보유 기간과 관계없이 50~70%의 양도세율이 적용돼요.따라서 신중한 투자 전략이 필요해요.

 

Q5. 미분양 아파트 분양권을 보유하고 있다가 등기하면 취득세가 어떻게 되나요?

 

A5. 기존 주택이 있다면 다주택자로 간주되어 취득세가 중과될 수 있어요. (최대 12%) 따라서 기존 주택을 먼저 정리하는 것이 유리할 수 있어요.

 

Q6. 미분양 아파트 분양권은 청약 당첨 후 다른 주택 청약에 영향을 주나요?

 

A6. 아니요, 청약 기준에서는 무주택자로 인정되기 때문에 추가 청약이 가능해요.

 

Q7. 미분양 아파트 분양권을 여러 개 보유하면 다주택자로 인정되나요?

 

A7. 취득세·양도세 기준에서는 다주택자로 간주될 수 있어요.하지만 등기 전까지는 종부세 부담이 없어요.

 

Q8. 미분양 아파트 분양권을 신혼부부 특별공급으로 받을 수 있나요?

 

A8. 네, 청약 기준에서는 무주택자로 인정되기 때문에 신혼부부 특별공급 신청이 가능해요.

✅ 최종 정리

• 청약 기준: 미분양 아파트 분양권은 무주택자로 인정됨 → 청약 가능
• 취득세 기준: 주택 수에 포함됨 → 다주택자 취득세 중과 가능
• 양도세 기준: 주택 수에 포함됨 → 기존 주택 양도 시 다주택자로 중과 가능
• 종부세 기준: 등기 전까지 미포함 → 등기 후에는 과세 대상

미분양 아파트 분양권은 청약 전략에는 유리하지만, 세금 부담을 고려해 신중한 투자 전략이 필요해요!

 

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